民法第312条（不動産賃貸の先取特権）

規律

不動産賃貸の先取特権は、不動産の賃料その他賃貸借関係から生じた賃借人の債務に関し、賃借人の動産について存在する。

趣旨

賃借人の動産は賃貸目的物に持ち込まれ事実上賃貸人の支配下にある点を捉えて、賃貸人を優先弁済者とする。賃借人の信用力を補強し賃貸借取引の円滑化を図る。

被担保債権の範囲

賃料、共益費、修繕負担金、損害賠償等、賃貸借関係から生ずる全債務。315条で清算時の範囲制限あり。

目的物の範囲

313条で詳細。土地賃貸は備付動産・利用動産・果実、建物賃貸は備付動産。第三者所有物への及び方は判例で限定（即時取得類似法理＝319条準用）。